Caixa eleva juros do financiamento imobiliário: veja simulação, entenda como era e como fica

Quem decidiu buscar um financiamento de imóvel com Caixa Econômica Federal em 2025 encontrou juros mais altos do que os praticados no ano passado. No dia 2 de janeiro, a instituição elevou suas taxas entre 1 e 2 pontos percentuais (p.p.).

A alta vale apenas para novos contratos e varia de acordo com a modalidade de financiamento.
Veja abaixo as mudanças:

Taxa Referencial (TR)
 Como era? A linha de crédito corrigida pela Taxa Referencial era, até dezembro, de TR mais 8,99% a 9,99% ao ano.

 Como ficou? Os juros subiram a TR mais 10,99% a 11,49% ao ano para imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão. Para imóveis de valores superiores, incluindo comerciais, a taxa chega a 12% ao ano.
Poupança Caixa

 Como era? A linha de crédito Poupança Caixa, que considera a remuneração da poupança mais um percentual, era de remuneração da poupança mais 3,10% a 3,99% ao ano

Como ficou? Agora, a taxa subiu para remuneração da poupança mais 4,12% a 5,06% ao ano.
Essas alterações se referem às modalidades de crédito imobiliário que utilizam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), destinado a imóveis de até R$ 1,5 milhão.

A Caixa informou em nota que realiza uma análise de fatores "mercadológicos e conjunturais, dentro das regras prudenciais de definição das condições do crédito" para definir as taxas.

E o Minha Casa, Minha Vida?
Enquanto isso, as linhas de crédito que utilizam recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), como as do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), não tiveram aumento nas taxas.
Se enquadram no MCMV as famílias com renda de até R$ 8 mil, para a compra de imóveis de até R$ 350 mil. Nessa linha, que é subsidiada, as taxas variam de 4,07% a 8,47% ao ano.
Simulação

A pedido do g1, a advogada Daniele Akamine, especialista em mercado imobiliário, realizou simulações para mostrar como eram e como estão agora os financiamentos nas modalidades que tiveram aumento nos juros neste início de ano.

Ela usou como exemplo um cliente de 30 anos, com financiamento de R$ 500 mil e prazo estabelecido de 30 anos. Os cálculos foram feitos com base na chamada taxa balcão — a mais alta que a Caixa opera.
No caso da linha de crédito com correção feita pela Taxa Referencial, a mais tradicional, a parcela a ser paga de financiamento (primeira prestação) subiu em R$ 562,71 pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). Esse é o sistema no qual o valor total das prestações pagas vai diminuindo ao longo do tempo, por conta da parcela decrescente de juros.

Com isso, o custo total do imóvel irá sofrer forte alta. Caso não realize amortizações ao longo do financiamento, o comprador vai desembolsar R$ 100,7 mil a mais para quitar a casa própria, mostram os cálculos.
No sistema Tabela Price (TP), no qual o valor total é constante durante o prazo contratado, o aumento na prestação é semelhante. A diferença no custo total do imóvel, no entanto, é ainda mais amarga: o acréscimo é de R$ 183,2 mil no valor pago.

Já no caso da linha de crédito Poupança Caixa, a parcela a ser paga de financiamento — considerando o mesmo exemplo — ficou R$ 280,88 mais alta pelo sistema SAC. Com isso, o comprador deve desembolsar R$ 59,6 mil a mais para quitar o financiamento.
 
No sistema Price, a prestação ficou R$ 297,21 mais alta, o que aumenta o custo final total do imóvel em R$ 124,3 mil.

"Hoje, a linha de crédito atrelada à poupança é a melhor alternativa para financiamento na Caixa", diz Daniele Akamine. Ela lembra, por outro lado, que caso a taxa básica de juros brasileira, a Selic, volte a cair, a Taxa Referencial pode voltar a ficar mais atrativa.
"Há também o impacto na renda. Quanto maior a prestação, maior a renda que o cliente precisa ter para conseguir o financiamento", explica Akamine. "Isso acaba tirando de muitas famílias a oportunidade de financiar a casa própria."

Segundo a especialista, a cada elevação de 1 ponto percentual (p.p.) nos juros de financiamento imobiliário, 300 mil famílias deixam de conseguir comprar um imóvel. O cenário, diz, indica uma desaceleração do mercado de médio e alto padrão.

Gradativamente, os outros bancos também estão elevando as taxas. A Caixa detém 70% dos financiamentos habitacionais e, por isso, é um balizador do mercado. Então, quando o banco sobe o custo do crédito, os outros seguem o mesmo caminho, lembra a advogada.
Cenário de mudanças

Em 1º de novembro de 2024, a Caixa Econômica Federal já havia alterado as regras para os financiamentos de imóveis com recursos do SBPE.

Entenda as alterações:

LIMITE NOS EMPRÉSTIMOS: Nos empréstimos feitos com recursos do SBPE, o banco passou a financiar a compra ou a construção individual de imóveis com valor de avaliação ou de compra e venda limitado a R$ 1,5 milhão. Antes, não havia nenhum limite.

REDUÇÃO DAS COTAS DE FINANCIAMENTO: O banco passou a financiar até 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). Até então, a cota admitida era de até 80% do valor do imóvel. Já pelo sistema Price, o banco passou a financiar até 50% do valor do imóvel. Nesse caso, a cota era de 70%.
Segundo a Caixa, a alteração nas cotas de financiamento e a limitação no valor do imóvel a R$ 1,5 milhão não se aplicam às unidades habitacionais vinculadas a empreendimentos financiados pelo banco. Nesse caso, mantiveram-se as condições vigentes.

O que explica as alterações da Caixa?
As mudanças ocorrem diante do volume de saques da caderneta de poupança — origem dos recursos do SBPE — e, principalmente, do nível elevado da taxa básica de juros do país, a Selic.
Segundo dados do Banco Central (BC), as retiradas de recursos da poupança superaram os depósitos em R$ 15,44 bilhões em todo ano de 2024. A situação exige atenção mesmo que a saída de valores da poupança tenha sido menor que em 2023, quando R$ 87,8 bilhões deixaram a modalidade.

Enquanto isso, os juros básicos do país estão em tendência de alta, o que gera reflexos diretos no financiamento imobiliário.
Entre julho e dezembro, a Selic avançou 1,75 ponto percentual (p.p), chegando aos atuais 12,25% ao ano. Além disso, o BC já anunciou duas novas elevações na taxa, que deve chegar a 14,25% na reunião de março do Comitê de Política Monetária (Copom).

A Selic é usada como referência para uma série de taxas no país. Quando elevada, também sobem os custos de empréstimos, financiamentos e aplicações financeiras, por exemplo.
Em outras palavras: uma Selic mais alta — e com previsão de continuar em patamares elevados por mais tempo — puxa para cima as taxas praticadas pelos bancos, tornando mais caro financiar a casa própria.